Gemeinnützigkeit am Wohnungsmarkt – Gedanken, Perspektiven und Erfahrungen, von Thomas Friese, Immobilienentwickler aus Oldenburg/Niedersachsen und Berlin

Die Frage der Gemeinnützigkeit für den Wohnungsmarkt bewegt die öffentliche Diskussion angesichts des Umstandes, dass Hunderttausende Wohnungen fehlen.

Politisch fordern Grüne, Linke und Teile der SPD zur Lösung dieser Herausforderung die Wiederbelebung der Idee der Gemeinnützigkeit getreu dem Motto, dass Wohnungsgesellschaften gestärkt werden sollten, die keinen ökonomischen Gewinn anstreben. Damit ist das Ziel verbunden, dass sie gegebenenfalls nach diesen Konzepten von steuerlichen Pflichten entlastet oder z. B. preiswertes staatliches Bauland erhalten sollen. Dadurch könnten niedrige Mieten ermöglicht werden. Die Idee der “Neue Wohngemeinnützigkeit” verfolgt das Ziel, dass Investitionszuschüsse von bis zu 20 Prozent für dauerhaft günstige Wohnungen, sowie Ankäufe und Sanierungen beziehungsweise Modernisierungen erfolgen sollen. Konkret enthält der Gesetzentwurf, dass als Förderprogramm des Bundes “Neue Wohngemeinnützigkeit” die Unternehmen Förderungen für Investitionen erhalten, die die Aspekte zur Wohngemeinnützigkeit erfüllen. Zudem wird im Gesetzentwurf diskutiert, ob unterschiedliche Steuerarten (Grunderwerbssteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Grundsteuer und Umsatzsteuer) für die wohngemeinnützigen Aktivitäten entfallen sollen.

Historische Erfahrungen sprechen dagegen

Die Wohngemeinnützigkeit wurde nach den sehr negativen Erfahrungen der 1970er- und 1980er-Jahre 1990 abgeschafft, zumal war der Wohnungsmangel der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg von 1945 beseitigt worden. Die gewerkschaftseigene “Neue Heimat”, ein früher herausragend genanntes Beispiel für Gemeinnützigkeit, war unter großem, skandalösem Getöse in sich zusammengefallen. Die Vorstände hatten sich bereichert, und es gab allgemein zu viel Filz, politische Abhängigkeit und mangelnde Kontrolle in dem Bereich. Politische Stimmen, die gegen Steuererleichterungen und Zuwendungen von staatlichem Bauland sprechen, weisen darauf hin, dass der Zusammenbruch des größten Anbieters, der Neuen Heimat, allerdings nicht auf eine juristische Straftat zurückzuführen war, sondern auf eine Fehlkonstruktion. Unternehmen, die keinen Gewinn erwirtschaften müssen, sind dem Zwang erhoben, sich am Markt zu messen. Die Unternehmen leiden dann unter der Prämisse mangelnder Effizienz und mangelndem Anpassungsverhalten. Die Gesellschaft Neue Heimat scheiterte z. B. daran, dass, nachdem in der Bundesrepublik Deutschland die Bedürfnisse nach neuem Wohnraum befriedigt waren, das Heil im Ausland gesucht werden sollte. Das Unternehmen scheiterte dann mit seinen 330.000 Wohnungen und musste aufgeben.

Wohnungspolitik und Gemeinnützigkeit

Ökonomisch versprechen sich Unternehmen im Moment nichts davon, preiswerte Mietwohnungen zu erstellen, sondern primär bedient der Markt die Erstellung von teuren Wohnungen. Die Korrektur der allgemeinen Bedingungen könnte das ändern. Sinnvoll wäre es, die Bauunternehmen und Projektgestalter dadurch zu unterstützen, dass Verwaltungsaufgaben gestrafft und die Vorschriften durchgesehen werden, ob diese noch zeitgemäß sind. Die Unternehmen scheitern nicht an der baulichen Kompetenz, an der Finanzierung, sondern daran, dass schlicht zu wenig Bauland zur Verfügung steht und die Kommunen mit ihren personell ausgedünnten Behörden nicht in der Lage sind, entsprechend zu agieren. In der Diskussion um eine sozial orientierte Wohnungspolitik kommen die Fragen auf, die die Effizienz des wohnungswirtschaftlichen Handelns und die Renditeerwartung des Eigentümers, bzw. der Eigentümer betreffen. Diskutiert werden die wirtschaftlichen Spielräume für ein mögliches gemeinnütziges Handeln und dem Willen zum gemeinwohlorientierten Handeln. Ökonomie und gute Wohnraumversorgung müssen daher kein Widerspruch sein.

V.i.S.d.P.: 

Thomas Friese 
Projektentwickler & Immobilienexperte 

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Unter den Eichen 108a 
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Über Thomas Friese: 

Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.

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